先日，仲の良い司法書士から，
「私道に抵当権の登記が残ったままの土地（本地と私道）の
決済を依頼されたけど，困ったなぁ。
売主・買主にきちんと説明したうえで，
その登記が残ったままでも登記を行ってかまわない
というような念書をもらえば大丈夫かな。」
「一応ね。」
一応という言葉は，十分といえないがとりあえず。ひとまずとかいう意味なので嫌い。
一応法律家の端くれなので，曖昧な言葉はなるべく使わないようにしている。
だけど，あえて曖昧な意味の「一応」大丈夫じゃないのと答えた。
（買主・売主ともに不動産会社ということもあって）
問題点は色々あるけど，
①抵当権の登記がされたままで抹消されていない
②登記の依頼は正当事由がないと受託を断ることができない
③売主・買主に対する説明
④念書
他にもあると思うけど，上記の事に関して自分でもいろいろと考えてみた。
①本地と私道は共同担保の関係にある抵当権。
しかし，抹消されたのは本地のみ。
私道の抹消は消し忘れと考えられる。
実体法上，抹消原因が存在すれば附従性により抵当権は消滅している。
実体上効力のない登記のみ存在しているということ。
今回の抵当権者は地銀のため，
交渉すれば（本意ではないが）所有者が変わった後でも抹消できそう。
抵当権者が個人や街金などの場合は
判子代を請求されたり訴訟にしないと抹消できないこともあり得る。
②登記の依頼は面倒でトラブリそうだから受けないということはできない。
受託拒否は司法書士法違反。
③売主や買主に内容を説明することは当たり前のこと。
どこまで説明すれば司法書士の説明義務は果たすことができるのか？
裁判になった場合，司法書士がどれだけ説明しても説明義務を果たした
ということは認定されないのだろう。
④説明した内容に納得したのだから後日の紛争が起きたときには，
念書があれば責任が免責されるか？
結局③の説明義務を尽くしていない場合には文書があっても無駄。
内容の説明がキチンとされないまま，この書類に署名してもらわないと
登記してくれないと司法書士が言ったから言われたままに署名して判を押しました。
なんて言われたらアウト。
以下，民事法研究会から出版された「市民と法」№１６のＰ．４１より抜粋
司法書士は，当該登記申請に必要な書類を起案・作成し，取り揃え，
これによって登記申請行為をすべきものであるが，その際，顧客の指示どおりに
執務をすれば足りるというのではなく，依頼の趣旨に沿って，登記の専門家として
有していてしかるべべき知識・情報・経験・技能に基づき，適切な裁量をもって，
公正かつ誠実に登記申請にかかる事務を行うべきものであって，必要とあらば，
登記必要書類の真否・登記申請意思の存否等について相応な手段・方法による
調査・確認，さらには（とりわけ消費者たる属性を有する）顧客に対して
適宜な説明・通知・指示・助言などをなすべき
（場合によっては顧客の翻意を促すべき）ものとみられる。・・・・
単に顧客から登記必要書類を預かり，必要書類を起案作成し，
これをもって登記当事者本人に代わって登記申請行為をする
ということにとどまらないのである。
＊登記の専門家として有していてしかるべき
自分の有している知識とかではなく，「登記の専門家として」
普段から勉強を怠って，自分は知らなかったではすまない
＊依頼の趣旨に沿って
依頼内容をよく話を聞いてその趣旨まで確認しないとならない
私道に抵当権がついていても所有権移転登記を今しなければいけない事情まで聴かないとならない
＊場合によっては顧客の翻意を促すべき
知り合いの売主の不動産屋から登記の依頼があって，
買主にこの取引はやめた方がいいよって言わないとならない
公正で誠実であるということはとても大変なことなのです。
だからこそ，やりがいのある仕事であって安心して
登記という財産を守る仕事を任せてもらえるのでしょう。
